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【新闻热点】政府将不再垄断住房供地、宅基地将三权分置?租赁市场迎来机会!
 
发布时间:2018-1-15
 

【2018-1-15  21世纪经济报


【导读】据新华视点官方微博披露,国土资源部部长姜大明今天表示,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。他强调,这是一项重大理论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。姜大明还表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地****提供者。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为:政府不再垄断住房供地,需要注意的是住房与商品房是有区别的;另外,还需要注意这里是指权属不变、符合规划,这是土地出让的前提。

  张大伟认为,目前看,政策更多提及的是集体土地用作租赁用地作为试点方向。国土部鼓励集体用地建设租赁房,有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性,13个城市基本都属于一二线城市,这些城市国有土地相对紧张,而部分区域存在的城中村等集体土地,如果部分进入租赁市场有利于房源供应,也有利于城中村改造。经济工作会议等提及的推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。多主体供应房源,必然需要多主体供应土地,预计未来非房地产企业开发集体土地的政策将会加速试点。政府不再垄断住房土地供应,对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大,对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。
  易居研究院智库中心研究总监严跃进也注意到,在住房制度改革中,很明确提到了“多主体供给”的内容。从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地。所以国土部此次表述主要是指逐渐放开集体建设用地。但是必须注意一点是,当前在居住用地的放开方面,其实只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的,也主要是一些大城市中的城中村和城边村。
  另外,严跃进认为,从此类表述来看,类似用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取,尤其是一些国有企业的用地。很多国有企业用地的工业用地当前需要积极转性,过去很少会提及做住宅用地,但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活,所以实际上都有助于土地用地制度的灵活,同时为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。
  从宅基地三权分置的角度看,严跃进认为,实际上也是积极探索当前宅基地流转等概念。从此类政策来看,宅基地的集体所有权的概念不会变,这是基本原则。而从农户的资格权来看,也是要积极保障的,这也是新型城镇化中需要积极关注的内容。而在此类放开宅基地使用权的概念上,不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法。
  试点宅基地“三权分置”
  在此次会议上,姜大明表示,要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。其中,各地在改革试点中要认真开展宅基地“三权分置”特别是农户资格权的法理研究,探索宅基地“三权分置”的具体实现形式。
  孟勤国认为,目前,宅基地的“三权分置”在法律上没有明确依据。但从物权法的角度解释将要进行的试点,可以将农户资格权看作是集体组织成员权的表现,而使用权则是可以流转的用益物权。
  而集体组织成员权,是指农村集体经济组织的成员对集体经济组织所享有的权利,与包括选举权、决策权、管理权、监督权等各种权利在内的村民自治权不同,成员权被认为是兼具身份权和财产权性质的特殊权利。一直以来,集体组织成员资格的认定,被认为是农村集体产权制度改革的重点。
  中国人民大学公管学院教授严金明表示,从“适度放活”的表述来看,可能将会首先在一些城市化进程较快的经济发达地区,尤其是大城市周边的农村地区,进行有限度的宅基地使用权流转和退出试点。
  不过,姜大明在讲话中也专门强调,“城里人到农村买宅基地这个口子不能开,按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破,要严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等。”
  对此,多位受访专家及业内人士均向21世纪经济报道表示,这意在避免试点向商业地产开发滑进,宅基地使用权的开发将更多围绕租赁等形式展开。
  此外,针对此次试点对小产权房可能产生的影响,易居研究院研究总监严跃进认为,小产权房是在无审批、无监管的非法用地上建成的,定性为违法违章建筑,没有转正的可能。“小产权房”大多数也不是在宅基地上建造,更多的是一些集体经营性建设用地,和宅基地不是一个土地概念。所以小产权房依然会管制,而合规的宅基地将获得优先改革的机会。
  “政府将不再是居住用地****提供者”
  实际上,不仅是宅基地的利用,此次会议对于如何深化农村土地改革的系练性、整体性和协同性,从而增加农民财产性收入、促进乡村振兴,也作出具体部署。
  具体来看,会议提出,要统筹农村集体经营性建设用地入市盘活利用闲置农房和宅基地,统筹缩小征地范围与农村集体经营性建设用地入市,平衡好国家、集体、个人利益,让农民公平分享土地增值收益。按照农民在征地和入市中分享收入大体相当的原则,完善调节金征收制度,增强改革的系统性。
各试点地区要抓紧采取有效措施,实现试点政策全域覆盖,试点内容在县乡村全面推开,增强改革的整体性。
  三项改革要与农村集体产权、农房抵押、乡村治理、户籍、财税、社保、金融等相关领域改革加强统筹协调,切实增强改革的协同性。
  这其中,在当前建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的背景下,如何使集体土地开发利用与住房制度改革结合起来,则是本次会议另一个受到广泛关注的内容。
  姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居,“政府将不再是居住用地****提供者”。
  对此,中原地产分析师张大伟认为,应当注意区别住宅用地多元化供应,和商品房住宅土地多元化供应之间的区别。后者目前的****来源仍然是国有土地的招拍挂。而此次会议更多鼓励集体土地权属不变前提下的租赁土地供应,这将对集体土地价值有非常大的提升作用,同时也会对城市租赁市场带来巨大影响。
   



 
 
     
 
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